STF define momento de se pagar o ITBI na compra e venda de imóvel

15 de Apr de 2021

Categoria Tributário

Se você já comprou imóvel e sentiu aquela imensa tristeza ao pagar o ITBI, saiba que talvez o tenha pago errado - ou no momento errado.

Em fevereiro passado o STF firmou tese em sede de recursos repetitivos (múltiplos recursos sobre um só assunto) encerrando a questão do momento em que se deve pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato inter vivos) ao Município.

Sim, o ITBI é um imposto municipal e incide sobre as operações de compra e venda de imóveis que estejam em sua área territorial, com alíquotas que normalmente variam de 2 a 3% sobre os valores das transações. Cada cidade possui sua própria legislação e definição desses percentuais.

A discussão que se tinha era sobre quando se reputava realizada, juridicamente, a operação de compra e venda, momento em que passaria a ser devido o ITBI.

No recurso representativo de toda a controvérsia, julgado pelo STF, o Município de São Paulo pretendia que fosse cobrado o imposto no momento da realização do compromisso de compra e venda, ou seja, daquele contrato, mesmo que feito em cartório de notas, que é um "preparatório" para o registro imobiliário.

No julgamento, porém, esclareceu-se que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá, legalmente, com o registro imobiliário.

De fato, o Código Civil esclarece que quando a lei exige forma específica para a realização de certo ato jurídico, ele somente se reputará concluído se seguida a forma exigida. Caso contrário, o ato não existirá ou não se aperfeiçoará.

Considerando que a lei determina que a propriedade imobiliária somente se transfere com o registro, está absolutamente impecável a interpretação dada ao caso pelo Tribunal, que resultou na seguinte tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Na prática, porém, ainda tenderemos a ver problemas na aplicação dessa decisão.

Há um costume antigo dos cartórios notariais em antecipar essa cobrança do ITBI por justo medo que possuem dos municípios.

O art. 134, VI, do Código Tributário Nacional esclarece que "os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício [são responsáveis] pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício".

Em outras palavras, se os tabeliães não cobrarem o imposto, mesmo que em momento talvez indevido, correm o risco de serem eles próprios cobrados pelos municípios.

Por isso, na dúvida, preferem cobrar do cliente - ainda que inoportunamente - a ter risco de ele próprio ter que pagar por esse imposto. E considerando que os municípios normalmente atuam à margem do Direito, antecipando ilegalmente a cobrança de tributos, essa preocupação é justificável.

As decisões em sede de recursos repetitivos devem ser observadas por toda a Administração, inclusive pelas funções delegadas, como é o caso dos cartórios.

Por isso, espera-se que haja alguma adequação das próprias serventias para evitar tais ilegalidades. No entanto, se isso não ocorrer, o Judiciário poderá ser acionado para restabelecer a situação conforme a lei determina.

Por Bruno Barchi Muniz

Publicado no Blog do Corretor dia 15/04/2021